“서울 아파트 살 돈이면 도쿄에서 더 좋은 집 산다”는 말, 요즘 자산가들 사이에서 진지하게 오가는 이야기예요. 실제로 도쿄 23구 신축 맨션 평균 가격이 최근 4년 만에 거의 두 배로 뛰었다는 소식이 전해지면서, “4년새 집값 2배 됐다”는 표현이 그대로 화제가 됐습니다. 엔저와 자산 가격 상승 기대가 맞물리면서 한국과 대만의 현금 부자들이 일본 부동산으로 몰려가는 이유를 오늘 정리해볼게요.
이 글에서는 도쿄 집값이 왜 이렇게 올랐는지, 오피스 공실률이 세계 최저 수준이라는 게 무슨 의미인지, 그리고 실제로 한국인 자산가들은 어떤 방식으로 일본 부동산에 접근하고 있는지까지 실제 사례와 수치를 바탕으로 하나씩 풀어드릴게요. 검색으로 여기까지 오셨다면 더는 다른 글 찾아보지 않으셔도 될 만큼 꼼꼼하게 담아봤습니다.
도쿄 신축 맨션, 진짜 4년 만에 두 배 올랐나
일본 부동산업계 자료에 따르면 지난 5월 기준 도쿄 23구 신축 맨션 평균 가격은 1억6286만엔, 우리 돈으로 약 14억원 수준이었어요. 전년 동기와 비교해도 15.9%나 오른 수치인데, 더 놀라운 건 2022년 연평균 가격이 8236만엔, 약 7억원이었다는 점이에요.
단순 계산해봐도 4년 사이에 가격이 거의 두 배가 된 거죠. “4년새 집값 2배 됐다”는 표현이 과장이 아니라 실제 통계에 근거한 이야기였던 겁니다. 고급 주택만 오른 것도 아니에요. 토지 매입비, 인건비, 자재비가 동시에 오르면서 예전엔 7000만~8000만엔대에 공급되던 평범한 맨션도 1억엔, 우리 돈 9억원을 넘어서는 사례가 속출하고 있다고 해요.
주오구, 미나토구 같은 도쿄 도심 핵심지에서 대형 타워맨션 공급이 이어진 것도 평균 가격을 끌어올린 요인 중 하나입니다. 서울에서 강남권 재건축 단지가 전체 평균 시세를 끌어올리는 것과 비슷한 원리라고 보시면 이해가 빠를 것 같아요.
엔저가 만든 기회, 왜 지금 일본인가
일본 부동산이 오르는 배경을 이해하려면 엔화 가치부터 봐야 해요. 최근 엔화 가치는 40년 만의 최저 수준까지 떨어졌는데, 이게 역설적으로 해외 투자자들에게는 “지금 사면 싸다”는 신호로 작용하고 있어요.
같은 1억엔짜리 맨션도 엔화가 쌀 때 사면 원화 기준으로 훨씬 저렴하게 매입할 수 있잖아요. 여기에 일본 부동산 자체의 가격 상승 기대감까지 더해지니, 환차익과 시세차익을 동시에 노릴 수 있는 구조가 만들어진 셈이에요.
일본 부동산은 원래 1990년대 초 버블 붕괴 이후 30여 년간 “가격이 오르지 않는 나라”로 불렸어요. 그런데 2013년 아베노믹스와 일본은행의 대규모 금융완화 정책이 시작되면서 서서히 상승 흐름으로 돌아섰고, 최근엔 임금과 물가가 함께 오르고 기업 실적과 주가도 개선되면서 부동산을 포함한 실물자산 전반에 대한 기대가 한층 커진 상황이에요.
해외 거주자 매수 비중, 1.6%에서 3.5%로 두 배
도쿄 집값 상승을 떠받치는 또 하나의 축은 해외 매수세예요. 일본 국토교통성 자료를 보면 2025년 상반기 도쿄 23구 신축 맨션 중 해외 거주자가 취득한 비율이 3.5%로, 전년 1.6%보다 두 배 이상 높아졌다고 해요.
범위를 도심으로 좁히면 이 비중은 더 뚜렷해집니다. 지요다, 주오, 미나토, 신주쿠, 분쿄, 시부야 등 도심 6구는 7.5%까지 올라갔고, 신주쿠구만 놓고 보면 14.6%에 달했어요. 신축 맨션 7채 중 1채꼴로 외국인이 사들이고 있다는 뜻이니, 체감상 상당한 비중이죠.
특히 눈에 띄는 건 대만계 자금이에요. 반도체 산업 호황으로 자산이 크게 불어난 대만 부유층이 엔저를 활용해서 현금으로 일본 부동산을 사들이는 사례가 많다고 현지 부동산 업체들이 전하고 있어요. 대만 자산가들 사이에서는 이미 도쿄 부동산이 익숙한 투자처가 된 분위기예요.
한국인 자산가들도 도쿄 맨션 쇼핑 나선 이
기사에 소개된 사례 하나가 인상적이었어요. 서울 대기업에 다니는 조모 전무는 올해 1월 도쿄 하네다공항 인근 타워맨션을 2억엔, 약 17억원에 구입했다고 해요. 딸이 도쿄 소재 대학에 합격한 데다 가족여행도 자주 오기 때문에 세컨드하우스 개념으로 마련한 거죠.
그는 환율까지 감안하면 서울 아파트 가격과 비교했을 때 오히려 합리적이라고 판단했다고 말했어요. 이게 요즘 한국인 자산가들 사이에서 나오는 공통된 반응이기도 해요.
조민수 JOO리얼에스테이트 대표는 올해 들어 일본 부동산 매입 관련 문의가 두 배 이상 늘었다고 전했어요. 주로 도쿄 도심의 1억~3억엔대 맨션을 찾는 자산가가 많다고 하고요. 서울 아파트 가격이 계속 오르는 데다 각종 규제 부담까지 큰 반면, 일본은 매입 절차가 상대적으로 단순하다는 점이 매력으로 작용하는 것 같아요.
도쿄 오피스 공실률, 세계 20개 도시 중 최저
주거용 부동산만 뜨거운 게 아니에요. 오피스 시장도 만만치 않게 달아오르고 있어요. 부동산 서비스업체 CBRE 자료에 따르면 올해 1~3분기 도쿄 오피스 공실률은 1.5%로, 세계 20개 주요 도시 중 가장 낮았다고 해요.
다른 도시와 비교해보면 체감이 확실해요. 같은 시기 서울은 4.2%, 파리는 10.3%, 뉴욕은 12.0%, 베이징은 18.5% 수준이었거든요. 도쿄가 압도적으로 낮은 거죠.
더 흥미로운 건 추세예요. 도쿄 공실률은 2023년 7~9월 5.2%였는데, 불과 2년여 만에 3.7%포인트나 떨어졌어요. 마루노우치, 오테마치, 야에스 같은 핵심 업무지구에서는 빌딩 신축과 리모델링 공사가 곳곳에서 진행 중이고, 해외 기업들의 사무실 확장 수요가 몰리면서 임대료도 빠르게 오르는 추세예요. 불가리호텔이 들어선 도쿄 미드타운 야에스를 비롯한 야에스 일대에선 최고 임대료가 3.3㎡당 월 10만엔, 약 87만원을 넘어서는 사례도 등장했다고 하니 상당한 수준이죠.
골프 회원권까지 16년 만에 최고가
자산 가격 상승 흐름은 부동산을 넘어 골프 회원권 시장으로도 번지고 있어요. 지난달 주요 150개 골프장의 회원권 평균 가격은 305만2000엔, 약 2644만원으로 전월보다 0.9% 올라 5개월 연속 상승세를 이어갔다고 해요.
이 가격은 2009년 11월 이후 16년여 만의 최고 수준이라고 하니, 단순히 부동산 하나만 오르는 게 아니라 일본 실물자산 시장 전반이 함께 움직이고 있다는 걸 보여주는 신호로 볼 수 있어요.
이런 흐름은 결국 부동산, 주식, 회원권 시장이 서로 연동되면서 “일본 자산이 이제 오른다”는 심리적 전환이 자리 잡았다는 걸 의미하기도 해요. 30년 넘게 이어졌던 디플레이션 국가라는 이미지가 확실히 바뀌고 있는 셈이죠.
서울 vs 도쿄, 부동산 투자처로서 비교해보면
그럼 실제로 서울과 도쿄 중 어느 쪽이 투자처로서 더 매력적일까요? 단순 비교는 어렵지만, 자산가들이 최근 고려하는 요소들을 기준으로 정리해봤어요.
| 구분 | 서울 부동산 | 도쿄 부동산 |
|---|---|---|
| 최근 가격 흐름 | 규제와 대출 정책에 따라 등락 반복 | 4년 새 신축 맨션 평균가 약 2배 상승 |
| 외국인 매입 규제 | 토지거래허가구역 등 규제 강화 추세 | 비교적 절차 단순, 외국인 매입 문턱 낮음 |
| 환율 요인 | 원화 기준 그대로 부담 | 엔저로 원화 환산 시 상대적으로 저렴 |
| 오피스 공실 | 4.2% 수준(2025년 1분기 기준) | 1.5%로 세계 최저 수준 |
| 수요층 | 내국인 실수요·투자수요 중심 | 내국인 외 한국·대만 등 해외 자산가 유입 확대 |
이런 걸 보면 “이런 분께는 A”식으로 정리해볼 수 있을 것 같아요. 세컨드하우스나 자녀 유학 등 실사용 목적이 있는 분이라면 도쿄 도심의 1억~2억엔대 맨션이 현실적인 선택지가 될 수 있고, 순수 시세차익만 노리는 분이라면 환율 변동 리스크까지 함께 감안해야 해요. 반대로 국내 실거주가 우선인 분이라면 굳이 해외 부동산까지 눈 돌릴 필요는 없다고 봐요.
일본 부동산 투자, 무작정 뛰어들면 안 되는 이
여기까지 보면 일본 부동산이 장점만 있는 것 같지만, 아쉬운 지점도 분명히 있어요. 가장 먼저 짚어야 할 건 부작용이에요. 도쿄에서는 일본인 실수요자들의 주택 구입이 갈수록 어려워지고 있고, 외국 자금이 집값을 추가로 밀어 올린다는 불만도 현지에서 커지고 있는 상황이에요.
이건 우리나라 서울에서 외국인 매입 논란이 나오는 것과 똑같은 흐름이라고 보시면 돼요. 자산 가격이 오를수록 실거주 목적의 자국민 부담은 커지는 구조니까요.
또 하나 헷갈리는 지점이 있는데요, “엔저니까 무조건 싸다”는 인식이에요. 엔화가 싸다고 해서 도쿄 부동산 자체 가격까지 저렴한 건 아니에요. 오히려 원화 환산 기준으로 봐도 최근 4년간 가격이 두 배 가까이 뛰었기 때문에, 환율 효과를 제외하고도 실질 가격 상승분이 상당하다는 걸 기억해야 해요. 환율만 보고 “지금이 저점”이라고 단정하면 곤란할 수 있습니다.
실제 매입 절차와 주의할 점
일본 부동산은 한국보다 매입 절차가 상대적으로 단순하다고 알려져 있지만, 그렇다고 완전히 간단한 건 아니에요. 외국인도 일본인과 동일한 조건으로 부동산을 소유할 수 있다는 점은 장점이지만, 실제로는 현지 부동산 중개업체나 법무사를 통한 절차 확인이 필수예요.
취득세, 등록면허세, 고정자산세 등 세금 체계도 한국과 다르기 때문에 매입 전에 반드시 현지 세무 전문가나 관련 기관을 통해 확인하시는 게 좋아요. 특히 임대 목적으로 매입하는 경우 임대소득에 대한 일본 내 과세와 한국 내 신고 의무까지 함께 챙겨야 하니, 단순히 “가격이 싸 보인다”는 이유만으로 접근하기보다는 세무·법률 전문가와 충분히 상담한 뒤 진행하시는 걸 추천드려요.
또한 최근 문의가 몰리는 만큼 매물 경쟁도 치열해지고 있다고 해요. 조민수 대표 언급처럼 문의량이 두 배 이상 늘었다는 건, 그만큼 좋은 매물을 선점하기 위한 경쟁도 심해졌다는 의미이기도 하니 참고하시면 좋을 것 같아요.
해외 기업들이 도쿄로 몰리는 배경
오피스 시장이 뜨거워지는 배경을 조금 더 들여다보면, 단순히 공급이 부족해서만은 아니에요. 해외 기업들이 도쿄에 지사나 본사 기능을 확장하려는 움직임이 뚜렷해지고 있다는 게 핵심이에요.
엔저로 인건비와 임대료 부담이 상대적으로 낮아진 데다, 일본 정부의 외국인 투자 유치 정책, 그리고 안정적인 법치 시스템과 인프라가 맞물리면서 아시아 지역 거점을 도쿄로 정하는 기업들이 늘고 있는 거죠. 마루노우치, 오테마치 같은 전통 업무지구뿐 아니라 야에스처럼 새롭게 개발되는 지역까지 임대 수요가 확산되고 있는 이유도 여기에 있어요.
이런 흐름이 이어지면 도쿄 오피스 임대료는 당분간 상승 압력을 받을 가능성이 높다고 보는 시각이 많아요. 다만 이는 어디까지나 현재 흐름을 기반으로 한 전망이니 향후 금리나 환율 변화에 따라 달라질 수 있다는 점은 감안하셔야 해요(확인 필요).
글을 마치며: 세 줄 요약
- 도쿄 23구 신축 맨션 평균가는 2022년 대비 4년 만에 약 2배로 상승했고, 해외 거주자 매입 비중도 1.6%에서 3.5%로 두 배 늘었어요.
- 도쿄 오피스 공실률은 1.5%로 세계 주요 도시 중 최저 수준이며, 핵심 업무지구 임대료는 3.3㎡당 월 10만엔을 넘는 사례도 나오고 있어요.
- 엔저와 자산가격 상승 기대감이 겹치면서 한국·대만 자산가들의 매입 문의가 두 배 이상 늘었지만, 세금·법률 확인 없이 무작정 뛰어드는 건 위험할 수 있어요.
자주 묻는 질문
Q1. 외국인도 일본 부동산을 자유롭게 살 수 있나요?
네, 일본은 외국인도 내국인과 거의 동일한 조건으로 부동산을 소유할 수 있어요. 다만 취득세, 등록면허세 등 세금 체계가 한국과 다르기 때문에 매입 전 현지 법무사나 세무 전문가를 통해 확인하는 절차가 필요합니다.
Q2. 엔저일 때 사는 게 무조건 유리한가요?
환율만 보면 유리해 보이지만, 실제로는 도쿄 부동산 자체 가격도 최근 4년간 크게 올랐어요. 환차익과 실질 가격 상승분을 함께 고려해서 판단하셔야 하고, 엔화가 다시 강세로 돌아설 경우의 리스크도 감안하셔야 해요.
Q3. 도쿄 어느 지역이 외국인 매입 비중이 높나요?
2025년 상반기 기준 지요다, 주오, 미나토, 신주쿠, 분쿄, 시부야 등 도심 6구의 해외 거주자 매입 비중이 7.5%였고, 그중 신주쿠구는 14.6%로 특히 높았어요. 국토교통성 자료 기준입니다.
Q4. 임대 목적으로 도쿄 부동산을 사면 세금은 어떻게 되나요?
일본 내에서 임대소득에 대한 과세가 발생하고, 한국 거주자라면 한국 내에서도 해외소득 신고 의무가 있을 수 있어요. 이중과세 방지 협정 등도 얽혀 있는 부분이라 매입 전 반드시 세무 전문가와 상담하시는 걸 권해드려요.
